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各位是否有遇到有房产证 但是办理不到不动产证的情况。我遇到的问题是房屋没有土地权属来源资料、只有房产证没有土地使用证，房产证上写的土地性质是国有。  需要提供土地的来源材料我提供不了

广东省关于加快处理不动产登记历史遗留问题的指导意见《不动产登记暂行条例》（国务院第656号令）实施后，原来分散在各部门的土地、房屋、林地、草地、农用地承包经营权等不动产登记职责统一由不动产登记机构承担。分散登记期间，因部门之间登记信息未实现有效共享，加上相关部门在办理登记时审核标准差异，造成相当数量的历史房屋登记存在房地权利人、权利性质、范围相互矛盾或房屋登记缺乏规划、竣工验收材料、合法的土地权属来源等情况。这类因土地、房屋分散登记弊端带来的遗留问题，随着不动产统一登记制度的深入推进而集中爆发，且无法延续登记，使登记机构陷入进退两难的境地，影响了登记业务开展，也影响了不动产权利人的合法权益。不动产登记有点像执法，都是最后一个环节，问题表现在执法和登记，但问题的根源一般都在前端的规划、审批和供地环节，因此解决不动产登记历史遗留问题，必须从前端入手，研究处理前端存问题的普遍性指导意见。昨天推送了《浙江省自然资源厅关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的指导意见》，今天介绍2018年广东省自然资源厅出台的指导意见，一起看看理解和集成应用政策最强的两个省份是如何运作和落实的。广东意见对不动产登记历史遗留问题分类提出了原则性处理意见：一是房屋所有权和土地使用权主体不一致的问题。由于原土地房屋分开登记，很多房屋在没有办理土地使用权证或不符合相关规定无法办理土地使用权证的情况下，办理了房屋所有权证甚至还进行了转让（含多次转让），因此出现了大量的历史遗留问题，包括房屋土地权属来源资料不齐、只有房产证没有土地使用证等。对于该类问题，主要是对依法可以办理土地使用权证的，依法依规办理房地合一的不动产权证书；对需要补充相关手续的，按照规定尽力完善手续；对小产权房等不符合法律法规规定的，不予办理相关登记手续。二是关于房地产开发过程中违反土地管理、规划管理的问题。对于该类问题，划分时间段进行处理：不动产统一登记实施后的，要求有关部门依法作出处理后，再行办理不动产登记；不动产统一登记实施前的，符合一定条件，可先行办理登记，但要在登记簿和证书中标注“相关违法违规情况须待进一步处理”，并由不动产所在地县级以上政府责成相关部门在登记后一年内处理完毕。三是关于单方申请登记问题。由于开发建设单位已注销等原因，购房人不能按照双方共同申请的规定办理不动产登记手续的，对于土地和房屋权属来源清楚、界址明确，房屋的用地、规划报建、竣工验收等批准文件齐备清楚，相关材料齐全的，可单方申请登记，不动产登记机构经核实并公告后予以办理。四是关于房改房等问题。分两种情况：对于出让性质的宗地，考虑到有些房改房或经适房所在宗地虽为出让性质，但并未按市场价格缴纳相关价款，须按规定缴纳相关价款；对于划拨性质的宗地，须依法补缴土地出让金。
五是关于房屋用途和土地用途不一致问题。明确处理范围是不动产统一登记实施前房屋用途和土地用途登记不一致的不动产，明确未经依法批准，登记时不得改变不动产用途，并要求地方政府在登记后一年内组织完善相关手续。六是关于土地处于抵押状态下的不动产登记问题。明确经抵押权人同意，可依法办理登记，但须注明土地抵押状况。七是关于不动产统一登记实施前的违法抵押问题。明确由不动产所在地的县级以上政府对违法抵押问题先行妥善处理完毕，再由不动产登记机构根据处理结果依法办理登记。八是关于农村宅基地房屋不动产登记问题。考虑到乡村规划的覆盖问题，结合近两年省内农民住房财产权抵押贷款试点经验，对所需提供的材料进行了明确。同时要求各地加快推进规划未覆盖地区的乡村规划编制工作。九是关于房屋跨宗地问题。明确须先行对所涉宗地按照房屋与宗地对应一致原则进行分割、合并或调整边界处理后，再行办理登记手续。



[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]目前，随着我市不动产统一登记工作的不断深入，不动产权利人的法律意识逐渐增强，不动产权证书在群众日常生活和经营中发挥着越来越重要的作用。由于历史原因未办理不动产权证书问题显得尤为突出，过去分散登记的弊端集中爆发，造成在分散登记过渡至统一登记过程中遇到了诸多政策性难题，量大面广，情形复杂，处理难度大。切实解决好我市不动产登记历史遗留问题，是关注民生、保障民生的重要举措[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]。

君玉街有房产证打码.jpg (207.75 KB)

2023-5-28 20:37

关于解决不动产登记历史遗留问题的实施办法6.jpg (210.39 KB)

2023-5-28 20:31

何为落宗？
简单来说，在执行不动产登记后，房产证和土地证合二为一，具体办法是房屋和土地必须关联，在国土局备案审批土地的属性、用途、年限，必须和地面建筑物吻合，比如说商品住房的土地性质必须是住宅用地，否则无法关联，也就无法办理新的不动产权证。
这个房屋和土地关联的过程，就称之为：落宗。
房子不能“落宗”会有什么后果？
按照规定，老房产证继续有效，但房子一旦上市将换发统一的不动产证，就是上面那个红本本，不再分开为“房产证和土地证”。房子和土地搁到一起，落宗是关键步骤，一旦不能落宗，对购房者和业主都是大麻烦。
1、房子不能交易
这是最直接的影响。因为土地问题不能落宗，房子就不能完成过户，也不能领不动产证。这种问题在一些房地产发展较快的中小城市中可能出现。
2、房子不能抵押
如果房子只有房产证没有土地证，就要核实房屋是否可以落宗。没有落宗的房子还不能办理抵押贷款。
3、直接交易难以成功，就算是私下成交的方式，也很难办理产权交易过户手续；
4、不能向贷款方提交房地产权证书，不能抵押、投典；
5、权利人一旦因为房屋所有权、土地使用权与其他人士产生争端或者纠纷的时候，又或者是遭受到非法侵害的时候，由于没落宗，不能够向行政、仲裁或司法机关提交有效的法律凭证，司法实践困难由此增加，自我权益可能会因此得不到全面的维护；
6、遭遇拆迁时，因缺乏依据可能无法获得有关补偿，造成不必要的损失。

提示：本帖最后由 526716790 于 2023-5-28 20:37 做过手脚，嘿嘿...

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2018年11月，经省政府同意，省自然资源厅印发了《广东省自然资源厅关于印发加快处理不动产登记历史遗留问题指导意见的通知》（粤自然资规字〔2018〕5号，以下简称《通知》）。该通知提出了解决不动产登记历史遗留问题的总体要求，强调了妥善解决不动产登记历史遗留问题的重要性和紧迫性，明确了不动产登记历史遗留问题的处理原则，提出了相关保障性措施要求。

关于需补缴的土地出让价款标准，因土地出让金由地方政府收取，相关价款补缴也是由地方政府统一规定明确。

来源：http://nr.gd.gov.cn/zwgknew/jytabljg/content/post_3007319.html   

http://nr.gd.gov.cn/zwgknew/jytabljg/content/post_2784872.html

1、成都：有房产证、没有土地证的商品房，应如何办理不动产权证？
　　只有房产证、没有土地证的市民，若不进行房屋买卖，按照“不变不换”的原则，权利不变动，簿证不更换，原登记机构依法颁发的权利证书继续有效。未能在不动产统一登记实施前及时办理土地证的市民，不必担心影响未来的房产交易。卖房时，买卖双方可持原房产证及其他必要材料直接申请办理（有权属纠纷的除外），办理完成后不动产登记机构将给买方发放《不动产权证书》。参考：https://www.sc.gov.cn/10462/12771/2016/11/14/10403751.shtml?winzoom=1
乌鲁木齐市国土资源局：6有房产证、没有土地证的普通住宅，是否需要办理不动产权证？
　　瞿飞：只有房产证、没有土地证的市民，若不进行房屋买卖，按照“不变动不换”的原则，权利不变动，簿证不更换，原登记机构依法颁发的权利证书继续有效。未能在不动产统一登记实施前及时办理土地证的市民，不必担心影响未来的房产交易，也不用急于来办理《不动产权证书》。卖房时，买卖双方可持原房产证及其他必要材料直接申请办理（有权属纠纷的除外），办理完成后不动产登记机构将给买方发放《不动产权证书》。如土地手续不合法，就无法办理房屋交易，需把土地手续补全、完善才能进行交易。参考：https://xj.cnr.cn/2014xjfw/2014x ... 118_523277959.shtml

贵州省毕节市大方县：

包括房屋土地权属来源资料不齐、只有房产证没有土地使用证等。对于该类问题，主要是对依法可以办理土地使用权证的，依法依规办理房地合一的不动产权证书；对需要补充相关手续的，按照规定尽力完善手续；对小产权房等不符合法律法规规定的，不予办理相关登记手续。
　　二是关于房地产开发过程中违反土地管理、规划管理的问题。对于该类问题，我们划分时间段进行处理：不动产统一登记实施后的，要求有关部门依法作出处理后，再行办理不动产登记；不动产统一登记实施前的，符合一定条件，可先行办理登记，但要在登记簿和证书中标注“相关违法违规情况须待进一步处理”，并由不动产所在地县级以上政府责成相关部门在登记后一年内处理完毕。http://www.gzdafang.gov.cn/zwgk/ ... 91210_29034516.html

惠州市
惠城区不动产登记历史遗留问题的处理意见（试行）意见解读：：http://www.hcq.gov.cn/hzhczrzyj/ ... t_5149288.html#1999

全文：http://www.hcq.gov.cn/hzhczrzyj/ ... t_4131687.html#1999
　一、个人商品房、房改房、经济适用房、拆迁安置房、集资房、自建房等涉及划拨用地补缴土地出让金处理意见
　　对房改房划拨用地完善手续补缴土地出让金按其完税房地产价格的2%计缴；对登记在个人名下的商品住宅、经济适用房、拆迁安置房、集资房等划拨用地完善手续补缴土地出让金按其完税房地产价格的5%计缴；对自建房等划拨用地完善手续补缴土地出让金按其完税房地产价格的10%计缴；对商业用途划拨用地完善手续补缴土地出让金按其完税房地产价格的10%计缴。
　　对于上述房产如无法核查房产完税价格的，以房地产评估价格作为补缴土地出让金计算标准。
补充意见http://www.hcq.gov.cn/hzhczrzyj/ ... t_4690151.html#1999
二、其他类型用地完善手续补缴土地出让金处理意见
　　（一）已办理房产登记手续的房屋（或已办理工程验收手续）实际占用土地面积超出原批准土地面积或国有土地使用权证登记面积的情形
　　1.超建土地面积≤5平方米的，超建部分土地不计收土地出让金，直接按测绘落宗并办理不动产登记。
　　2.房产所在土地为出让性质的，其超建土地面积＞5平方米的，应先行对其超建用地面积进行违法用地处罚后，其超建部分土地面积可以原土地使用权批准时间所在片区基准地价为补缴土地出让金楼面单价，土地使用权年限按原土地使用权批准时间确定。
　　3.房产所在土地为划拨性质的，其超建土地面积＞5平方米的，应先行对其超建用地面积进行违法用地处罚后，其超建部分可按以下公式计算应补缴的土地出让金，即：
　　超建部分土地应补缴土地出让金=超建土地面积/整栋楼占地总面积×整栋房的完税房地产价格×25%。
　　4.房地产开发建设项目存在超出用地批准面积＞5平方米且建设项目已经完成规划建设及竣工验收手续的，在依法作出处理后完善相关用地手续时按建设项目报建时点基准地价确定应补缴的土地出让金。
　（三）已办理房产登记手续但无土地权属来源的房产
　　已办理房产登记手续但无土地来源的房产，经公告权属清晰无争议的，其所在土地性质视为划拨，完善用地手续补缴土地出让金标准按本意见第一条房产登记用途对应的自建房、商品房、商铺等划拨土地补出让标准执行，完善手续后按原房产登记用途办理不动产登记手续。

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海丰县出台不动产历史遗留问题处理意见：（九）自建楼房，已取得土地证，按户分开登记到各业主名下，登记的是土地分摊面积，实际使用的是房产单元的，由现住房权利人向自然资源管理部门申请补办规划核实认可，自然资源管理部门按照当时有关规定（就低标准）及时给予出具规划意见，并经规划核实认可后，权利人可以通过简易程序，无须提交验收备案材料，由其自行提供第三方具有鉴定资质单位出具的房屋质量鉴定报告以及竣工声明，申请办理登记，不动产登记机构予以办理房地一体的完整产权，房屋用途与土地用途保持一致。
　　(十)个人自建房、独立幢的房改房，已办理房屋所有权属证书但未办理土地证或无土地权属来源材料（“有房无地”)，现住房权利人申请办理不动产登记的，权利人应先到自然资源管理部门补办相关手续后，方可申请办理不动产登记。处理方式如下：
　　（1）2007年10月1日《物权法》实施之前，个人自建房已部分（或全部）出售给其他人，且其他购房人已取得房屋所有权属证书的，不动产登记机构予以受理。同时购房人需按规定补缴出让金，缴纳标准为土地市场楼面地价（评估价）的10%（基准标定地价公布后，应按坐落位置标定地价的10%）。不动产登记机构根据购房人提供的契税和补缴出让金凭证等依据，按已建成的建筑现状重新进行测绘落宗登记。
　　（2）2007年10月1日《物权法》实施后，未经自然资源和住建等相关部门批准，私自翻、改、扩建的自建房，当事人申请办理登记的，不动产登记机构不予受理。http://nr.gd.gov.cn/xwdtnew/sxdt/content/post_2739856.html

珠海：https://www.zhuhai.gov.cn/sjb/zw/zcwj/content/post_2486512.html

阳春市人民政府关于印发《阳春市不动产登记历史遗留问题处理意见》的通知2.没有合法土地权属来源的，由市自然资源等部门依法依规作出处理后，市不动产登记中心依据有关部门依法处理的证明材料办理不动产登记。
五）符合交易条件的房改房、经济适用房、集资房和职工福利房，当事人申请不动产转移登记的，市不动产登记中心应区分具体情况办理：宗地为出让土地，当事人应按规定缴纳产权过户税费后，办理不动产登记，取得完全产权；宗地为划拨土地，根据国土资源部《关于已购公有住房和经济适用住房上市出售中有关土地问题的通知》（国土资用发〔1999〕31号）第四款要求，当事人应在补缴土地出让金后，不必再重复签订出让合同，直接按出让土地办理不动产登记，取得完全产权。土地出让年期按第一套房屋上市交易之日起计算，用途住宅，年限70年。
　　土地使用权的处置方式和土地出让金的缴纳标准：1. 房改房按《阳江市人民政府〈关于印发阳江市提升营商环境支持实体经济发展的若干政策措施〉的通知》（阳府〔2018〕61号）第31条执行，即按房地产交易价格的1%计缴，交易价格按税务部门确认应缴纳契税的房地产价值计算；2. 经济适用住房、集资房、解困房参照《财政部、国土资源厅、建设部〈已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的若干规定〉》（财综字〔1999〕113号）第二点执行，即其补缴土地使用权出让金的标准经土地评估按基准地价修订的宗地地价的10%计收，估价期日以依法受理申请时点为准；3. 粮改房转移登记的，按市政府工作会议纪要（2005）第20号《国有粮食企业处置资产减免收费问题协调会议纪要》精神，免除补交土地出让金，并将土地使用权类型变更为出让。
　　经原产权单位同意产权人转让房改房且办理了新业主《房地产权证》的，新业主再转让该房屋的，在补缴土地出让金后按市场化商品房办理不动产登记。学校、医院、行政事业单位大院内划拨土地上的房改房转移登记的，原产权单位明确表示只同意房屋转让，不同意土地随房屋转移，保留土地使用权人为原产权单位的，可不计缴土地出让金，保留为划拨土地，在备注栏注明“该房屋不属市场化商品房，只能进行房屋部分的产权流转，土地使用权人为某某单位”。
　　对个人支付三成、单位支付三成、财政补贴四成的“三三四制”公有住房，由其原产权单位同意，经市房改办按规定扣缴公有住房上市价款后，如发生交易，其补交土地使用权出让金按房地产交易价格的1%缴纳，交易价格按税务部门确认应缴纳契税的房地产价值计算，取得完全产权后可上市转让。
参考：http://www.yangchun.gov.cn/gkmlp ... st_442015.html#1068
阳春市化解因历史遗留问题导致不动产“登记难”项目化解工作情况表
2019年又经市政府批准出台了《关于市区划拨国有建设用地上商品房补缴土地出让金有关问题的处理意见》，上述相关规范性文件的出台，切实推进了一大批历史遗留问题的解决。
　（2）私人自建房屋因改建、扩建，造成建筑面积与原房屋所有权登记建筑面积不一致，并且无补办规划报建手续的，按原房屋所有权登记的建筑面积登记，超出部分建筑面积在不动产登记簿附记中标注。（参照江门市处理意见（四）1和省厅指导意见三（六））
参考：http://www.yangjiang.gov.cn/zwgk/zfgb/2020n/deq/zcjd/content/post_665828.html


龙岩市：http://xxgk.longyan.gov.cn/zrzyj ... 816336073498685.pdf
http://xxgk.longyan.gov.cn/zrzyj/zc/xzgfxwj/202308/t20230816_2026637.htm


揭西县：(三)关于个人已取得房屋权属证书的住宅小区（列入2017年问题楼盘除外）不动产登记问题
　　2016年6月29日前个人已取得《房屋所有权证》的，按现状给予办理不动产登记（房改房、集资房及土地来源为划拨的小区除外）；个人未办理房屋所有权登记或房屋所有权登记在开发商名下的，待处置到位后办理不动产登记。
　　列入我县2017年问题楼盘处置的小区按“一楼一策”处置到位方能给予办理不动产登记。
　　(四)关于个人已依法取得房屋权属证书、房屋已建成未办理相应的国有土地登记问题
　　1.个人已取得《房屋所有权证》，并持有《非农业建设用地许可证》等国有土地来源相关材料，根据土地权属来源证明材料确认取得土地使用权方式，经公告权属清晰无异议，属划拨土地的按本意见二之（一）第2款的规定补缴土地出让金，缴交相关税费后办理不动产登记。
　　2.个人已取得《非农业建设用地许可证》且土地性质属国有的：
　　房屋已建成入住未办理房屋所有权登记的，经核查用地档案、核对无误后，根据土地权属来源证明材料界定出让或划拨土地，经公告权属清晰无异议的，属划拨土地的按本意见二之（一）第2款的规定补缴土地出让金，先给予办理国有土地使用权登记，房屋所有权按相关规定办理。
　　房屋已建基础界址清晰，个人承诺宗地无争议，并经公告权属清晰无异议的，属划拨土地的按本意见二之（一）第2款的规定补缴土地出让金，给予办理国有土地使用权登记。

二、处理意见
　　（一）关于已取得房屋权属证书的国有划拨土地上房产转移出让金缴纳的问题
　　1.原权利人土地使用类型为划拨的集资房（不包括个人自建房）以及取得土地使用权的时间为1990年5月18日前土地使用权类型为划拨的商品房，当事人申请不动产转移登记前，应先补缴土地出让金，方可申请办理不动产登记。补缴的土地出让金按房地产交易价格的1%计收，交易价格以不动产登记税费一窗办理税务端评估价格为准，县税务部门向县自然资源局进行信息推送，由县自然资源局负责计征，通过税务系统缴交。
　　2.原权利人土地使用类型为国有划拨的个人自建房（住宅）以及取得国有土地使用权（住宅）时间为1990年5月18日前的，参照同地段最新标定地价补缴出让金，标定地价未覆盖的区域按基准地价补缴出让金。
　　划拨土地补缴土地出让金后，不再办理土地出让手续，出让年限统一为70年，按土地原划拨批准时间起计；土地管理部门成立之前已经使用但尚无法确定使用起始时间的，土地批准时间从1990年5月19日起计。
　　房改房由县房改办配合县不动产登记中心认定是否属于房改房，并按照市政府出台的《颁发揭阳市已购公有住房上市出售管理暂行规定》（揭府〔2000〕61号）第七条“已购公有住房上市出售的，应缴纳住房售价或评估价的1%的土地使用权出让金”确定土地出让金标准，住房售价或评估价格按房产交易应缴纳契税的房地产价值计算，由县自然资源局收取土地出让金后，方可申请办理不动产登记。
　　因继承、受遗赠、变更、换证等不涉及交易申请不动产登记的，可保留原划拨类型。此类型不动产申请发生转移登记时，再按本意见二之（一）第2款的规定补缴土地出让金。
　　权利人将国有划拨土地上房产进行抵押申请不动产登记的，由个人向税务部门申请交易价格认定，再按本意见二之（一）第2款的规定补缴土地出让金。
　　（二）其他国有建设用地个人自建房（住宅）及商品房登记问题
　　1．权利人（个人自建房）于1990年5月19日后取得国有土地使用权，因档案材料不齐全、土地来源无法确认出让及起始时间的，当事人申请不动产登记，均按出让土地认定，起始时间按档案批文时间，无批文时间的按1990年5月19日起计给予登记；
意见二：http://www.jiexi.gov.cn/jyjxzrj/gkmlpt/content/0/778/post_778085.html#10264

《 榆林市不动产登记历史遗留问题处理意见》（ 榆政办发〔2023〕20号）已经市政府同意，现印发
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]三是坚持让利于民。按照法不溯及既往和从旧兼从轻的理念， 对需完善用地、规划、消防、竣工验收等手续，补缴土地价款及 相关税费的，可适用房屋建设时的政策规定、收费标准和技术规范。
(二)关于用地手续不完善有关问题的处理意见。
建设项目已建成，但未办理土地证或已办理土地证但与实际用地范围不一致的，区分以下情形处理：
1.由政府主导的安置房、棚改房、经济适用房、公租房等， 可按划拨、协议出让等方式完善用地手续后，办理房地一体不动产登记。
2.地上房屋已办理房产证，所依附的土地未办理土地证，且


宗地界址清晰、四至清楚、权属无争议的，可分两类处理，有合法土地权属来源材料的，由房屋权利人申请换发证书，经权籍调 查核实并公告无异议后，办理房地一体不动产登记；无合法土地 权属来源材料的，经权籍调查核实并公告无异议后，由房屋权利人补缴土地价款，办理房地一体不动产登记。

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完全理解,当年我办理房产证都是一样,复杂,难